2018年的產業(yè)園區(qū)，一半是海水一半是火焰。從園區(qū)大躍進到寒冬席卷，2018年為產業(yè)園區(qū)上演了一場由天堂到地獄，從繁榮到漸凍的A股曲線圖。

在行業(yè)和市場斷崖式的下跌中，產業(yè)園區(qū)悄然發(fā)生著一場多維度、多層次的變革，從政策到金融，從運營模式到運營主體，產業(yè)園區(qū)在進行自我基因的突破。秩序開始重塑，模式開始誕生，新的主體開始入場，一切都開始在一團氤氳中漸趨明朗、清晰。

2019年，是產業(yè)園區(qū)海水與火焰的分水嶺。2019年，注定將開啟產業(yè)園區(qū)整體發(fā)展格局與演變模式的一個新紀元——舊的體制與模式瀕臨被淘汰的邊緣，即將老化、死去，新的模式、運營主體與秩序即將登場與主導，它們將掀起一場浩蕩、恢弘的園區(qū)革命。這是宿命，也是大勢所趨，無人能與之相抗。

01

經濟環(huán)境分水嶺

站在改革開放40周年的歷史節(jié)點上，去杠桿、新舊動能轉換、房地產轉拐……一個個微妙的經濟宏觀事件，在中美貿易摩擦的“黑天鵝”事件串聯(lián)下，猶如引發(fā)了一場多米諾骨牌效應，實體經濟猝不及防地遭受了沉重打擊。

實體經濟的至暗時刻，作為承載改革重任和實體經濟載體的產業(yè)園區(qū)，顯然亦不能獨善其身。2019年，產業(yè)園區(qū)也將伴隨實體經濟一道步入分水嶺——舉步維艱，識舊如新的境況。

大事件

      1、2018年3月22日，美國正式簽署對華貿易備忘錄，宣布將有可能對從中國進口的600億美元商品加征關稅，并限制中國企業(yè)對美投資并購。3月23日，中國商務部發(fā)布了針對美國進口鋼鐵和鋁產品232措施的中止減讓產品清單并征求公眾意見，擬對自美進口部分產品加征關稅。

      2、2018年2月，財政部在《關于做好2018年地方政府債務管理工作的通知》中表示，建立健全“舉債必問效、無效必問責”的政府債務資金績效管理機制，防范金融風險。

      3、2018年11月1日，總書記在北京人民大會堂主持召開民營企業(yè)座談會并發(fā)表重要講話，肯定了民營經濟的地位，提出了大力支持民營企業(yè)發(fā)展壯大的政策舉措。

02

政策分水冷

2018年，作為改革開放新元年，很多地區(qū)政府都將園區(qū)作為頭等大事來沖刺推進。據統(tǒng)計，至少19個省陸續(xù)出臺了關于產業(yè)園區(qū)的利好政策。但是，在環(huán)保治理、去杠桿、防范金融風險、中美貿易戰(zhàn)“四板斧”之下，可以明顯感受到行業(yè)的寒意，政策趨向在不知不覺中發(fā)生了明顯的分化。

而新年伊始，各地的新型產業(yè)用地（M0）政策風起云涌，一方面在配套、分割、規(guī)劃設計等方面更為靈活和新穎，倡導“兼容性混合功能用地”，讓業(yè)態(tài)和盈利模式變得更為豐富，但另一方面也在準入門檻和全生命周期管理上更加嚴苛，大大提高了園區(qū)土地出讓過程的選商能力。對園區(qū)開發(fā)商來說，今后拿M0用地就是一場艱苦卓絕的戰(zhàn)斗。

大事件

       1、2018年1月12日，北京市政府辦公廳印發(fā)了《北京市人民政府關于加快科技創(chuàng)新構建高精尖經濟結構用地政策的意見》，這份《意見》是目前針對工業(yè)用地嚴苛的一份新政，也可以說是“史上嚴厲工業(yè)地產新政”。它的殺傷力在于：將園區(qū)內的一切土地和房屋銷售與租賃審批權全部收歸市政府及區(qū)政府，園區(qū)平臺企業(yè)和園區(qū)內企業(yè)沒有任何權利進行出售和出租，基本將市場化的產業(yè)地產行為全部停止。《意見》中非常明確的提出，無論是園區(qū)平臺企業(yè)，還是經官方認定的園區(qū)、孵化器運營機構，都不可以將園區(qū)土地與房屋轉讓和出售，即便是出租，也只能在市政府和區(qū)政府的授權下才可以進行；而其他主體，比如產業(yè)地產商和入園企業(yè)，是絕對不可能再進行任何出售和出租行為了。

       2、2018年8月26日，《深圳市工業(yè)區(qū)塊線管理辦法》正式發(fā)布。其中引人注目的就是對“工改工”項目的嚴格監(jiān)管，核心包括：保證工業(yè)用地的總量規(guī)模，嚴格控制M0（新型產業(yè)用地）的比例，廠房和研發(fā)用房不得采用“類住宅化”規(guī)劃設計，禁止在工業(yè)用地上建設住宅、專家樓、商務公寓和大規(guī)模商業(yè)，加大產權分割面積（廠房不低于1000平米，研發(fā)不低于300平米）、提高產業(yè)準入與分割轉讓門檻、全生命周期監(jiān)管和土地使用權收回等。又是一場對產業(yè)園區(qū)的防地產化、刮骨療傷似的嚴厲政策監(jiān)管。

03

園區(qū)金融分水嶺 

成敗資金鏈！金融可謂是產業(yè)園區(qū)的任督二脈。產業(yè)園區(qū)苦金融資本久矣，這個痛點在2018年有所緩解！隨著國家嚴厲限制資金進入房地產，大量擠壓入實體經濟，作為實體產業(yè)重要載體的產業(yè)園區(qū)，將會成為資本越來越青睞的核心投資標的，2018年已有近1000億資金涌入園區(qū)，相信2019年，相比以往融資渠道逼仄和融資難的境況，產業(yè)園區(qū)將會獲得一個全新的融資窗口期。

2018年，產業(yè)園區(qū)領域的重要融資事件，來看看超過800億元人民幣的資金是如何涌入園區(qū)的——

顯而易見，風向已經非常明朗，園區(qū)資產證券化的高潮正猛然到來！

04

運營模式的分水嶺 

2018年，園區(qū)運營模式正在起變化。中國產業(yè)園區(qū)這個行業(yè)曾經是“銷售為王”的，這一方面是受影響于傳統(tǒng)房地產模式，另一方面也是金融工具限制更多的運營模式。因此，無論是標準廠房，還是研發(fā)載體，科技園區(qū)，類寫字樓，類獨棟甚至是孵化器，都是一賣了之，落袋為安。

不過，據橙園區(qū)觀察，目前形勢正在迅速發(fā)生變化，三大趨勢正在驅使產業(yè)地產行業(yè)走向園區(qū)物業(yè)自持加碼時代：一、國家政策鼓勵物業(yè)資產的自持，現(xiàn)在基于地產租金收入的資產證券化正在大面積放開，并且研究公募REITs；二、越來越多的地方政府要求園區(qū)自持，以北上廣深這些一線城市為甚；三、核心城市、核心區(qū)域的園區(qū)物業(yè)越來越值錢，升值顯著，尤其是產品品質和運營服務好的話，資產價值和提升潛力就更高，在這種情況下，自持的動力相對于一賣了之變得更強。

這是很壞的時代，不可否認，在經濟環(huán)境和各種因素疊加下，產業(yè)園區(qū)的倒春寒已經來臨，并且在2019年形勢將更加嚴峻。這也是很好的年代，每逢行業(yè)低迷或自我轉型、變革之際，總會倒逼、催生出新的運營模式。新舊模式交替之際，行業(yè)兩級分化涇渭分明。

大事件

      1、以萬科、碧桂園、寶能、京漢股份等為代表的房企或金融資本，開始大幅度縮減、甚至干脆砍掉了產業(yè)地產板塊，毅然決然在寒冬中與產業(yè)園區(qū)暫作揮別，理由是要“聚焦房地產主業(yè)，收縮對外投資”。

       2、以華夏幸福為代表的龍頭老大，則斷臂求生，砍掉了特色小鎮(zhèn)的所有業(yè)務，引入中國平安金主爸爸，開始正在商業(yè)和住宅版塊發(fā)力。

       3、以聯(lián)東為代表的，則開始自持園區(qū)物業(yè)，籌劃園區(qū)租金和物業(yè)費這兩個資產證券化產品。而緊隨其后，北科建、金地商置、蘇寧云商、北大科技園、星河控股、上海臨港集團、富力空港物流園、萬科、聯(lián)東、寶灣物流、普洛斯等企業(yè)發(fā)行了或正在準備發(fā)行基于產業(yè)園租金收入為基礎資產的資產證券化產品。

       政府鼓勵物業(yè)資產自持的政策倒逼，市場的成熟和金融創(chuàng)新的保障，逐漸已經開始支持園區(qū)自持形成一個能運營且盈利的閉環(huán)，2019年，產業(yè)園區(qū)的盈利模式和運營體系也都將因此發(fā)生變化！產業(yè)園區(qū)的運營不僅僅只是產品本身，更是多元化的服務、精細化的運營和平臺化的資源整合，打造的是一個產業(yè)生態(tài)圈和優(yōu)質的產業(yè)環(huán)境。產業(yè)園區(qū)的運營，必將從過去拼政策、拼土地、拼資金的“硬性肉搏”，向拼人才、拼資源、拼數據的“柔性博弈”時代轉變。

05

運營主體的分水嶺 

近年來，產業(yè)園區(qū)的跨界特別火。互聯(lián)網浪潮下，新物種對產業(yè)園區(qū)運營商的沖擊可用雷霆萬鈞之勢來形容。毋庸置疑，互聯(lián)網浪潮從底層邏輯上革新了產業(yè)園區(qū)的生態(tài)體系，也刷新了金融資本的價值觀；基于園區(qū)發(fā)展需求的深層次洞察，未來的產業(yè)園區(qū)，將通過大量的資源整合與內外部協(xié)作，涌現(xiàn)出更多的新空間、新內容、新模式，“跨界”與“新物種”將成為主流趨勢。

除了傳統(tǒng)房企和制造業(yè)的園區(qū)轉型之外，我們至少可以看到另外兩種園區(qū)運營主體在進行跨界探索或已經成為園區(qū)運營的一種新風向——

首先，是BAT在開始大舉進軍物流園、電商園、特色小鎮(zhèn)等領域，為線上疆域的拓展提供線下載體；

其次，金融資本及金融機構（寶能、銀行）也在開始介入園區(qū)領域，而且他們本身自帶金融及資源的稟賦優(yōu)勢；

另外，產業(yè)企業(yè)亦異軍突起，天然契合了產業(yè)的屬性讓他們如魚得水、如龍入淵，在產業(yè)園區(qū)領域掀起了一股潮流。

這些全新運營商的崛起，對于產業(yè)園區(qū)的影響意義深遠，在可預見的未來，行業(yè)內必將延伸出更多的想象空間！

2019年，產業(yè)園區(qū)運營主體的分水嶺將越趨明朗。

    臣通顧問專注產業(yè)園區(qū)產業(yè)規(guī)劃，園區(qū)定位調研、規(guī)劃設計、拿地開發(fā)等一站式服務，臣通顧問13年服務400多家產業(yè)園區(qū)合作案例，擁有1500個多城市調研數據，3000多案例庫，專業(yè)為產業(yè)園區(qū)提供一站式服務機構。服務熱線：400-888-3807。想了解更多的產業(yè)園區(qū)行業(yè)資訊，請關注臣通顧問網站：m.dglgag.com

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