近日，廣州市政府常務會議審議通過了《提高工業(yè)用地利用效率實施辦法》，廣州的新型產業(yè)用地迎來政策大紅包，《實施辦法》中明確規(guī)定，新型產業(yè)地價標準按同地段的辦公用途地價的20%計收，且此類用地可分割轉讓，即可將產業(yè)用房的50%進行分割轉讓，用于引入從事生產、研發(fā)、設計等環(huán)節(jié)的工業(yè)企業(yè)或生產性服務企業(yè)。

廣州近年來非常注重產業(yè)園區(qū)和工業(yè)用地的創(chuàng)新、轉型與管理。2018年6月，《廣州市產業(yè)園區(qū)提質增效試點工作行動方案（2018－2020年）》發(fā)布，內容很豐富，其中包括：支持“工改新”項目實施；選取產權分割試點，允許工業(yè)物業(yè)按幢、層等固定界限為基本單元分割轉讓，將“層”設定為分割的最小單元，即不允許按“套、間”進行分割，抬高炒作工業(yè)房地產的門檻，防止因廠房價格上漲損害本地的工業(yè)競爭力；引導、鼓勵國有企業(yè)或優(yōu)質園區(qū)運營機構等成立園區(qū)載體建設基金，重點投入到廣州市產業(yè)園區(qū)規(guī)劃建設及升級改造，助推產業(yè)園區(qū)提質增效等。

同時，《廣州市價值創(chuàng)新園區(qū)建設三年行動方案（2018—2020年）》也一起出爐。廣州將圍繞新能源汽車、智能裝備、新型顯示、人工智能、生物醫(yī)藥、互聯(lián)網(wǎng)等產業(yè)，建設10個價值創(chuàng)新園區(qū)，作為整個廣州集聚高端產業(yè)新平臺、廣州經(jīng)濟發(fā)展新引擎、產城融合發(fā)展的新示范標桿。

而此次的《實施辦法》，不僅與之前的一系列園區(qū)創(chuàng)新扶持政策（產業(yè)園區(qū)：八城之爭，誰的工業(yè)用地政策玩得6）相呼應，更對其中備受關注的是涉及新型產業(yè)用地(M0)作出了詳細的解讀與注釋。

首先，明確新型產業(yè)用地的定義。

該實施辦法明確新型產業(yè)用地是指為適應創(chuàng)新型企業(yè)發(fā)展和創(chuàng)新人才的空間需求，用于研發(fā)、創(chuàng)意、設計、中試、檢測、無污染生產等環(huán)節(jié)及其配套設施的用地。并要求新型產業(yè)用地的容積率在3.0至5.0間（普通工業(yè)用地為2.0至4.0），配套設施比例達30%(普通工業(yè)用地為15%左右)。

其次，明確新型產業(yè)用地的選址區(qū)域。

《實施辦法》還明確新型產業(yè)用地的選址區(qū)域：優(yōu)先在存量工業(yè)用地、村級工業(yè)園、珠三角(廣州)國家自主創(chuàng)新示范區(qū)、廣深港澳科技創(chuàng)新走廊廣州段核心創(chuàng)新平臺或節(jié)點、各類科技創(chuàng)新平臺和產業(yè)集聚區(qū)周邊等區(qū)域選址；在工業(yè)產業(yè)區(qū)塊內選址的，面積控制在所屬區(qū)塊面積的10%以內。

其三，明確新型產業(yè)用地的審批流程。

由各區(qū)組織選址，報市審核后最終由各區(qū)批準控規(guī)，簡稱“區(qū)選—市核—區(qū)批”。規(guī)劃選址確定后，在MO供地階段實施項目準入制度，由市工信局牽頭制定項目準入和退出的機制、流程、標準等內容的實施細則，各區(qū)按照實施細則對擬引入項目進行審查，審查結論作為供地依據(jù)。已按工業(yè)用地出讓的國有建設用地，在滿足產業(yè)資格審查、M0規(guī)劃條件等基礎上，可以通過補交土地出讓金的的方式轉為M0。

其四，明確新型產業(yè)地價標準。

按同地段的辦公用途地價的20%計收，有效降低了企業(yè)的拿地成本。

其五，明確新型產業(yè)用地的分割轉讓。

MO用地可將產業(yè)用房的50%進行分割轉讓，用于引入從事生產、研發(fā)、設計等環(huán)節(jié)的工業(yè)企業(yè)或生產性服務企業(yè)，明確最小分割單元面積。

《辦法》規(guī)定，M0申請分割轉讓須執(zhí)行以下規(guī)定：

（一）申請分割的項目需以土地供應合同所對應的用地作為申請單元，涉及指標的考核、評價均以土地供應合同作為依據(jù)。

（二）最小單元的建筑面積不低于1000平方米，分割的總建筑面積不得超過土地供應合同約定，屬于工業(yè)用地配套設施用途的建筑不得分割登記和轉讓、抵押。

（三）分割后的受讓主體須為從事生產、研發(fā)、設計等環(huán)節(jié)的工業(yè)企業(yè)或生產性服務企業(yè)，并取得所在區(qū)政府出具的審核同意意見。

（四）工業(yè)物業(yè)產權分割轉讓后，自辦理不動產權登記之日起5年內不得再次轉讓。5年后轉讓的，新的受讓主體需符合第（三）項的要求。

值得一提的是，此次廣州還創(chuàng)新性提出建立工業(yè)用地利用績效評估制度。要求工業(yè)用地在供地時一律簽訂投入產出協(xié)議，并納入出讓合同，并由廣州市工信局聯(lián)合發(fā)改、規(guī)劃和自然資源等部門建立大數(shù)據(jù)檢測分析平臺，指導各區(qū)展開產業(yè)監(jiān)管。

顯而易見，廣州的M0新政和其他城市一樣都在強化一點，那就是在與時俱進滿足新型產業(yè)要求的同時，創(chuàng)新型產業(yè)用地核心中的核心就是一條——堅決地以產業(yè)為靈魂，“以產業(yè)運營為核心，嚴禁房地產化”。

臣通智庫相信，2019年這類創(chuàng)新型產業(yè)用地會進一步在全國范圍內復制繁衍，產業(yè)用地政策的突破創(chuàng)新和深刻變遷，將直接影響到未來整個產業(yè)園區(qū)行業(yè)的新玩法和新變局！